房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的個(gè)人空間

解讀：二手房營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)5年
從2010年起，住房消費(fèi)優(yōu)惠政策將部分取消。12月9日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，而其他住房消費(fèi)政策則繼續(xù)實(shí)施。

去年的“131號(hào)文”對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策，將個(gè)人購(gòu)買普通住房超過5年享受稅收優(yōu)惠，改為2年。將過去按照全額征收的稅收，改為按照差額征收。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，此次，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確將征免時(shí)限恢復(fù)至5年，這將對(duì)短期的炒房投機(jī)形成抑制。
解讀
北京“房齡”2到5年的二手房交易成本將漲4倍 達(dá)歷史最高水平
“按照國(guó)務(wù)院的新規(guī)定，12月31日以后，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，這將使得二手房交易成本比2008年上升4倍�！泵缆�(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉向記者介紹。
根據(jù)國(guó)務(wù)院的有關(guān)規(guī)定，有關(guān)二手房營(yíng)業(yè)稅征收優(yōu)惠是從今年1月開始實(shí)施，也就是說，從1月到12月31日期間，“房齡”在2年以上的二手房，都免征營(yíng)業(yè)稅；而在此前，只有5年以上的才免征營(yíng)業(yè)稅�！半m然這次是營(yíng)業(yè)稅的免稅期限恢復(fù)到2009年之前，但因?yàn)樵诖饲�，北京市銀監(jiān)局出臺(tái)了84號(hào)文，杜絕了2009年之前很多買房人通過做低成交價(jià)避稅的做法，因此，新規(guī)定將讓今后2到5年之間的二手房交易成本增長(zhǎng)4倍�！�
張大偉用實(shí)例算了筆賬：2009年以前北京二手房交易執(zhí)行的雖然是5年內(nèi)全額收取5.5%的營(yíng)業(yè)稅，而實(shí)際交易中，因?yàn)楹芏嘀薪楣�司和買賣雙方通過“陰陽(yáng)合同”避稅——即買房人通過“陰陽(yáng)合同”，把要作為納稅憑證的網(wǎng)簽合同價(jià)格做低，北京5年內(nèi)二手房基本都是按照地稅局及建委規(guī)定的最低指導(dǎo)價(jià)格納稅，而今年9月以后，因?yàn)楸本┿y監(jiān)局84號(hào)文的出臺(tái)，規(guī)定銀行必須按照網(wǎng)簽合同評(píng)估貸款額度，杜絕了“陰陽(yáng)合同避稅”做法，二手房買賣按照實(shí)際成交額全額納稅。以一套3年期限80平方米、建委最低納稅指導(dǎo)價(jià)格為80萬、成交價(jià)格為200萬的二手房計(jì)算：
2009年之前，該套房需要繳納的稅費(fèi)為：營(yíng)業(yè)稅80萬×5.5%（“避稅”做法）+契稅80萬×1.5%+個(gè)稅80萬×1%=6.4萬元
2009年12月前：營(yíng)業(yè)稅零+契稅200萬×1.5%+個(gè)稅200萬×1%=4萬元
優(yōu)惠取消以后：營(yíng)業(yè)稅200萬×5.5%+契稅200萬×1.5%+個(gè)稅200萬×1%=16萬元
“不難看出：2009年以后，營(yíng)業(yè)稅取消后，和2009年相比，2到5年內(nèi)的二手房房源交易稅費(fèi)成本上升4倍。即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，這意味著營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策取消后，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平。”張大偉強(qiáng)調(diào)。
40%左右房源受影響最大 二手房?jī)r(jià)格有望止?jié)q走穩(wěn)
計(jì)算結(jié)果顯示，稅費(fèi)優(yōu)惠政策取消后，北京二手房交易成本即便是和2009年之前相比，也高出了兩倍多，二手房交易成本將達(dá)到歷史最高水平，而這將對(duì)2到5年內(nèi)的“短期炒房”行為起到抑制作用。“年底前，北京等城市二手房市場(chǎng)2到5年期的房源或?qū)⑼粨羯鲜谐鍪�，此前因�(yàn)榉吭垂┎粦?yīng)求而造成的二手房?jī)r(jià)連續(xù)猛漲的現(xiàn)象，或?qū)⒁虼酥節(jié)q走穩(wěn)。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰、北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理王新光等人分析認(rèn)為。
11月，北京二手房住宅網(wǎng)簽總量沖破了3萬套關(guān)口，已激增至31288套，環(huán)比漲幅高達(dá)56.35%，創(chuàng)網(wǎng)簽以來最高紀(jì)錄。上海、深圳的二手房也出現(xiàn)“末班車效應(yīng)”。11月份，上海二手房成 交 量 環(huán) 比 上 升1 8 %， 均 價(jià) 上 漲1.8%。而根據(jù)深圳市規(guī)劃國(guó)土委統(tǒng)計(jì)，11月，全市成交二手房16666套，成交面積約為148萬平方米。不僅超過今年7月份峰值，同時(shí)也高過2007年的最高峰，成交量再創(chuàng)歷史新高。
在各項(xiàng)政策中，二套房貸、利率優(yōu)惠和營(yíng)業(yè)稅減免這三項(xiàng)政策對(duì)于二手房市場(chǎng)的影響最為顯著。據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉測(cè)算，營(yíng)業(yè)稅減免終止將使得5年內(nèi)二手房的房源交易成本上升4倍，這將明顯地抑制投資，炒作樓市將很難有利可圖，而自住需求可以通過購(gòu)買5年以上房源以及商品房釋放需求。